Bail commercial français comparé à un contrat de location néerlandais ex 7:230a BW
Les contrats de location commerciale aux Pays-Bas et en France présentent des différences importantes, tant au niveau de la réglementation que de la pratique. Aux Pays-Bas, on distingue deux formes principales : le contrat de location pour les locaux commerciaux de l’article 7:290 BW (ci-après « locaux commerciaux 290 ») et le contrat de location pour les autres locaux commerciaux de l’article 7:230a BW (ci-après « locaux commerciaux 230a »). En France, le bail commercial est le contrat de location standard pour les locations commerciales.
Distinction entre les locaux commerciaux 290 et 230a aux Pays-Bas
La distinction entre les locaux commerciaux 290 et 230a aux Pays-Bas a des conséquences juridiques importantes. Un local commercial 290 offre une forte protection locative et est principalement destiné aux entrepreneurs ayant un local accessible au public, comme les magasins, les établissements de restauration et les entreprises artisanales qui livrent directement aux consommateurs. Le locataire bénéficie d’une période de location protégée par la loi et d’une protection contre la résiliation, ce qui apporte stabilité et sécurité aux entrepreneurs à long terme. En revanche, les bureaux, les entrepôts et les autres locaux commerciaux non accessibles au public relèvent en principe des locaux commerciaux 230a, pour lesquels la loi offre beaucoup plus de flexibilité aux locataires comme aux bailleurs. La protection locative est plus limitée et les possibilités de résiliation sont plus souples que pour un local commercial 290.
Le bail commercial français
En France, le bail commercial est le contrat de location standard pour les locaux commerciaux. Ce type de contrat de location est souvent utilisé pour la location de locaux commerciaux, de bureaux, de restaurants et d’autres entreprises commerciales. Contrairement au droit néerlandais des baux, le droit français des baux ne connaît pas de division directe, mais le bail commercial fonctionne de manière similaire à la location de locaux professionnels néerlandaise de 290 : il offre une protection à long terme aux locataires et limite les possibilités de résiliation pour les propriétaires. En contrepartie, aux Pays-Bas, un local professionnel 230a offre plus de liberté contractuelle et est donc plus flexible que le bail commercial.
Durée et résiliation du bail commercial français
Le bail commercial en France a une durée minimale fixée à neuf ans, ce qui est conçu pour donner au locataire suffisamment de temps pour récupérer son investissement. Cependant, après une période de trois ans, le locataire a la possibilité de résilier le contrat de manière anticipée. Cette flexibilité est considérée comme une protection pour le locataire, qui autrement pourrait se retrouver bloqué dans un contrat de longue durée sans issue.
Le bailleur a également des droits de résiliation, mais la loi limite ces possibilités. Le bailleur ne peut résilier un bail commercial qu’à l’expiration des neuf ans, ou dans certains cas exceptionnels comme des rénovations urgentes. Un préavis de six mois s’applique pour le bailleur, et le locataire doit indiquer son intention de résilier au moins six mois avant l’expiration du contrat.
Durée et résiliation du bail commercial néerlandais
Contrairement au bail commercial, un contrat de location basé sur l’article 7:230a du Code civil néerlandais n’a pas de durée minimale. Cela signifie que les parties sont libres de déterminer la durée du contrat de location. Un contrat est souvent conclu pour une durée déterminée, par exemple cinq ou dix ans. Dans le cas d’un contrat de location à durée indéterminée, le contrat de location peut être résilié par les deux parties, avec un préavis d’au moins un mois, sauf convention contraire.
Le contrat prend fin à l’expiration de la période de location convenue, sauf si le contrat de location a été prolongé ou si le locataire continue à utiliser les locaux loués après l’expiration du bail.
Prologation
Le bail commercial offre un droit de prolongation après la durée initiale de neuf ans, sauf si le bailleur a un motif valable de ne pas renouveler le contrat de location. Ce droit ne peut être refusé par le bailleur que dans des conditions strictes, comme dans le cas de la vente du bien immobilier.
En vertu de l’article 7:230a du Code civil néerlandais, un locataire de locaux commerciaux qui ne bénéficie pas de la protection plus stricte de l’article 7:290, comme les bureaux et les entrepôts, a droit à une période de prolongation après la résiliation par le bailleur. Lorsque le bailleur met fin au contrat de location, il doit assigner le locataire en temps utile pour exiger l’évacuation. Le locataire peut ensuite, dans les deux mois suivant la résiliation, demander une prolongation au tribunal. Le tribunal peut reporter l’évacuation d’un an maximum et accorder cette prolongation à nouveau si nécessaire. Cela donne au locataire le temps de trouver une alternative et de poursuivre ses activités. Lors de l’examen d’une demande de prolongation, le tribunal pondère les intérêts des deux parties. Des facteurs tels que les investissements du locataire dans les locaux loués et les conséquences négatives d’un déménagement forcé peuvent jouer un rôle.
Imdemnisation et frais
Depuis l’introduction de la loi française « loi Pinel » en 2014, la répartition des coûts entre le locataire et le bailleur dans le cadre d’un bail commercial est strictement réglementée. Le contrat de location doit contenir un relevé détaillé et limitatif de tous les frais, taxes et redevances, avec une indication claire de qui supporte quels coûts. Le locataire est responsable des coûts liés à l’utilisation du bien (les coûts d’eau, d’électricité et de gaz ; l’entretien des équipements communs comme les ascenseurs et le nettoyage des parties communes ; les frais d’entretien et de réparation quotidiens, certains travaux d’amélioration et les taxes locales comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur la voirie publique. Le bailleur reste responsable des coûts liés à la propriété du bien, comme les grosses réparations structurelles (par exemple aux murs porteurs, aux fondations, aux toits et aux façades, conformément à l’article 606 du Code civil).
Dans le cadre d’un contrat de location régi par l’article 7:230a du Code civil néerlandais, le locataire est tenu de payer non seulement le loyer net, mais aussi d’éventuels frais de service. Étant donné que la loi ne contient pas de réglementation spécifique pour les frais de service dans les locaux commerciaux, il dépend du contrat de location de savoir quels coûts sont inclus. Dans la pratique, il s’agit souvent de frais pour les services publics (comme l’eau, le gaz et l’électricité) et les services (comme le nettoyage, la sécurité et l’entretien). Contrairement à la location de logements, il n’y a pas de dispositions légales qui réglementent les frais de service dans le droit des locaux commerciaux. Cela signifie que l’obligation de paiement du locataire dépend entièrement des accords conclus dans le contrat de location. Il est donc essentiel que les parties définissent clairement quels coûts sont considérés comme des frais de service, afin d’éviter les discussions et les litiges.
Comparaison et conclusion
Les points ci-dessus ne sont que quelques aspects des contrats de location et montrent qu’il existe des différences juridiques importantes entre le bail commercial et le contrat de location en vertu de l’article 7:230a du Code civil néerlandais. La principale différence est la durée du contrat de location. Le bail commercial est conçu pour protéger le locataire à long terme en établissant une durée minimale de location de neuf ans. Cela offre plus de stabilité au locataire, mais peut être moins flexible pour les bailleurs, notamment en cas de fluctuations du marché ou d’évolution des besoins.
D’un autre côté, le contrat de location en vertu de l’article 7:230a du Code civil néerlandais offre beaucoup plus de flexibilité aux Pays-Bas, tant pour le bailleur que pour le locataire. Les courts délais de préavis et la possibilité de résilier le contrat de location sans les longues obligations du bail commercial donnent aux parties la possibilité de s’adapter rapidement à l’évolution des circonstances. Cela peut être particulièrement avantageux pour les entreprises qui ont besoin d’un emplacement temporaire, mais comporte également des risques pour les locataires qui dépendent de la sécurité à long terme.
Le bail commercial et le contrat de location en vertu de l’article 7:230a du Code civil néerlandais offrent donc des avantages et des limites différents pour les bailleurs et les locataires. Il est essentiel que les bailleurs et les locataires soient bien informés de la législation spécifique applicable à leur situation afin d’éviter les conflits juridiques et de garantir les meilleures conditions pour leur contrat de location.
Par Fleur le Roy