03/03/2025

Bail commercial français comparé à un contrat de location néerlandais ex 7:230a BW

Bail commercial français comparé à un contrat de location néerlandais ex 7:230a BW

Les contrats de location commerciale aux Pays-Bas et en France présentent des différences importantes, tant au niveau de la réglementation que de la pratique. Aux Pays-Bas, on distingue deux formes principales : le contrat de location pour les locaux commerciaux de l’article 7:290 BW (ci-après « locaux commerciaux 290 ») et le contrat de location pour les autres locaux commerciaux de l’article 7:230a BW (ci-après « locaux commerciaux 230a »). En France, le bail commercial est le contrat de location standard pour les locations commerciales.

Distinction entre les locaux commerciaux 290 et 230a aux Pays-Bas

La distinction entre les locaux commerciaux 290 et 230a aux Pays-Bas a des conséquences juridiques importantes. Un local commercial 290 offre une forte protection locative et est principalement destiné aux entrepreneurs ayant un local accessible au public, comme les magasins, les établissements de restauration et les entreprises artisanales qui livrent directement aux consommateurs. Le locataire bénéficie d’une période de location protégée par la loi et d’une protection contre la résiliation, ce qui apporte stabilité et sécurité aux entrepreneurs à long terme. En revanche, les bureaux, les entrepôts et les autres locaux commerciaux non accessibles au public relèvent en principe des locaux commerciaux 230a, pour lesquels la loi offre beaucoup plus de flexibilité aux locataires comme aux bailleurs. La protection locative est plus limitée et les possibilités de résiliation sont plus souples que pour un local commercial 290.

Le bail commercial français

En France, le bail commercial est le contrat de location standard pour les locaux commerciaux. Ce type de contrat de location est souvent utilisé pour la location de locaux commerciaux, de bureaux, de restaurants et d’autres entreprises commerciales. Contrairement au droit néerlandais des baux, le droit français des baux ne connaît pas de division directe, mais le bail commercial fonctionne de manière similaire à la location de locaux professionnels néerlandaise de 290 : il offre une protection à long terme aux locataires et limite les possibilités de résiliation pour les propriétaires. En contrepartie, aux Pays-Bas, un local professionnel 230a offre plus de liberté contractuelle et est donc plus flexible que le bail commercial.

Durée et résiliation du bail commercial français

Le bail commercial en France a une durée minimale fixée à neuf ans, ce qui est conçu pour donner au locataire suffisamment de temps pour récupérer son investissement. Cependant, après une période de trois ans, le locataire a la possibilité de résilier le contrat de manière anticipée. Cette flexibilité est considérée comme une protection pour le locataire, qui autrement pourrait se retrouver bloqué dans un contrat de longue durée sans issue.

Le bailleur a également des droits de résiliation, mais la loi limite ces possibilités. Le bailleur ne peut résilier un bail commercial qu’à l’expiration des neuf ans, ou dans certains cas exceptionnels comme des rénovations urgentes. Un préavis de six mois s’applique pour le bailleur, et le locataire doit indiquer son intention de résilier au moins six mois avant l’expiration du contrat.

Durée et résiliation du bail commercial néerlandais

Contrairement au bail commercial, un contrat de location basé sur l’article 7:230a du Code civil néerlandais n’a pas de durée minimale. Cela signifie que les parties sont libres de déterminer la durée du contrat de location. Un contrat est souvent conclu pour une durée déterminée, par exemple cinq ou dix ans. Dans le cas d’un contrat de location à durée indéterminée, le contrat de location peut être résilié par les deux parties, avec un préavis d’au moins un mois, sauf convention contraire.

Le contrat prend fin à l’expiration de la période de location convenue, sauf si le contrat de location a été prolongé ou si le locataire continue à utiliser les locaux loués après l’expiration du bail.

Prologation

Le bail commercial offre un droit de prolongation après la durée initiale de neuf ans, sauf si le bailleur a un motif valable de ne pas renouveler le contrat de location. Ce droit ne peut être refusé par le bailleur que dans des conditions strictes, comme dans le cas de la vente du bien immobilier.

En vertu de l’article 7:230a du Code civil néerlandais, un locataire de locaux commerciaux qui ne bénéficie pas de la protection plus stricte de l’article 7:290, comme les bureaux et les entrepôts, a droit à une période de prolongation après la résiliation par le bailleur. Lorsque le bailleur met fin au contrat de location, il doit assigner le locataire en temps utile pour exiger l’évacuation. Le locataire peut ensuite, dans les deux mois suivant la résiliation, demander une prolongation au tribunal. Le tribunal peut reporter l’évacuation d’un an maximum et accorder cette prolongation à nouveau si nécessaire. Cela donne au locataire le temps de trouver une alternative et de poursuivre ses activités. Lors de l’examen d’une demande de prolongation, le tribunal pondère les intérêts des deux parties. Des facteurs tels que les investissements du locataire dans les locaux loués et les conséquences négatives d’un déménagement forcé peuvent jouer un rôle.

Imdemnisation et frais

Depuis l’introduction de la loi française « loi Pinel » en 2014, la répartition des coûts entre le locataire et le bailleur dans le cadre d’un bail commercial est strictement réglementée. Le contrat de location doit contenir un relevé détaillé et limitatif de tous les frais, taxes et redevances, avec une indication claire de qui supporte quels coûts. Le locataire est responsable des coûts liés à l’utilisation du bien (les coûts d’eau, d’électricité et de gaz ; l’entretien des équipements communs comme les ascenseurs et le nettoyage des parties communes ; les frais d’entretien et de réparation quotidiens, certains travaux d’amélioration et les taxes locales comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur la voirie publique. Le bailleur reste responsable des coûts liés à la propriété du bien, comme les grosses réparations structurelles (par exemple aux murs porteurs, aux fondations, aux toits et aux façades, conformément à l’article 606 du Code civil).

Dans le cadre d’un contrat de location régi par l’article 7:230a du Code civil néerlandais, le locataire est tenu de payer non seulement le loyer net, mais aussi d’éventuels frais de service. Étant donné que la loi ne contient pas de réglementation spécifique pour les frais de service dans les locaux commerciaux, il dépend du contrat de location de savoir quels coûts sont inclus. Dans la pratique, il s’agit souvent de frais pour les services publics (comme l’eau, le gaz et l’électricité) et les services (comme le nettoyage, la sécurité et l’entretien). Contrairement à la location de logements, il n’y a pas de dispositions légales qui réglementent les frais de service dans le droit des locaux commerciaux. Cela signifie que l’obligation de paiement du locataire dépend entièrement des accords conclus dans le contrat de location. Il est donc essentiel que les parties définissent clairement quels coûts sont considérés comme des frais de service, afin d’éviter les discussions et les litiges.

Comparaison et conclusion

Les points ci-dessus ne sont que quelques aspects des contrats de location et montrent qu’il existe des différences juridiques importantes entre le bail commercial et le contrat de location en vertu de l’article 7:230a du Code civil néerlandais. La principale différence est la durée du contrat de location. Le bail commercial est conçu pour protéger le locataire à long terme en établissant une durée minimale de location de neuf ans. Cela offre plus de stabilité au locataire, mais peut être moins flexible pour les bailleurs, notamment en cas de fluctuations du marché ou d’évolution des besoins.

D’un autre côté, le contrat de location en vertu de l’article 7:230a du Code civil néerlandais offre beaucoup plus de flexibilité aux Pays-Bas, tant pour le bailleur que pour le locataire. Les courts délais de préavis et la possibilité de résilier le contrat de location sans les longues obligations du bail commercial donnent aux parties la possibilité de s’adapter rapidement à l’évolution des circonstances. Cela peut être particulièrement avantageux pour les entreprises qui ont besoin d’un emplacement temporaire, mais comporte également des risques pour les locataires qui dépendent de la sécurité à long terme.

Le bail commercial et le contrat de location en vertu de l’article 7:230a du Code civil néerlandais offrent donc des avantages et des limites différents pour les bailleurs et les locataires. Il est essentiel que les bailleurs et les locataires soient bien informés de la législation spécifique applicable à leur situation afin d’éviter les conflits juridiques et de garantir les meilleures conditions pour leur contrat de location.

Par Fleur le Roy

10/01/2025

Prouver – c’est aussi simple que ça !

Depuis le 1er janvier 2025, la nouvelle Loi sur la simplification et la modernisation du droit de la preuve est entrée en vigueur. Cette réforme a entraîné plusieurs modifications du Code de procédure civile néerlandais. L’avocat Mathijs van Riet explique les changements les plus pertinents.

Risque lié à la preuve et stratégie procédurale

La présentation des preuves est l’un des aspects les plus importants du droit procédural civil. La question de savoir à quelle partie incombe la charge de la preuve – et donc le risque lié à la preuve – peut influencer la stratégie procédurale. Par exemple, une partie qui engage une procédure trop précipitamment risque de se retrouver involontairement avec la charge de la preuve et le risque associé. Prenons l’exemple d’un vendeur de marchandises en désaccord avec son acheteur sur la conformité des marchandises livrées. Si le vendeur engage la procédure, il devra prouver que les marchandises sont conformes. À l’inverse, si c’est l’acheteur qui initie la procédure, il devra prouver que les marchandises ne sont pas conformes.

Engager une procédure civile de manière trop hâtive peut donc affecter la répartition de la charge de la preuve et, par conséquent, le résultat de la procédure. Il est donc essentiel, avant de lancer une procédure, de bien identifier les faits et arguments pertinents pour le jugement que le tribunal rendra, ainsi que de déterminer quelle partie assume le risque lié à la preuve pour ces faits et arguments.

Une nouvelle loi qui simplifie la collecte des preuves avant les procédures civiles

Grâce à la nouvelle loi, il est désormais plus facile de rassembler des preuves avant d’engager une procédure civile. À présent, il est possible de combiner différents moyens de collecte de preuves, comme une demande d’audition de témoins avec une requête pour la désignation d’un expert judiciaire.

Demande d’accès à des informations auprès de tiers

Il arrive souvent qu’une partie ne dispose pas elle-même des informations ou documents nécessaires, mais qu’un tiers possède ces informations. Par exemple, une partie conclut un contrat avec un vendeur pour la livraison de marchandises. Si le vendeur ne livre pas, l’acheteur souhaite tenir responsable à la fois le vendeur et le directeur de celui-ci.

Selon l’ancien droit, l’acheteur ne pouvait demander des informations au directeur que s’il pouvait prouver l’existence d’un lien juridique avec ce dernier, ce qui nécessitait de démontrer que le dirigeant avait commis une faute grave et personnelle. Cette exigence était souvent difficile à satisfaire.

Avec le nouveau droit, l’exigence d’un lien juridique a été supprimée. Il est désormais possible de demander des informations à toute personne, à condition que le demandeur ait un intérêt suffisant à les obtenir.

Un rôle plus actif pour le juge

Depuis le 1er janvier 2025, le rôle du juge a également changé. La nouvelle loi accorde au juge un rôle plus actif en matière de preuves. Désormais, le juge peut, de sa propre initiative, discuter avec les parties des fondements de leurs demandes, requêtes ou moyens de défense. En pratique, de nombreux juges adoptaient déjà cette approche avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, en essayant d’identifier avec les parties les points centraux du litige.

Refus de se conformer à une demande de divulgation d’informations par le juge

Un juge peut ordonner aux parties de fournir des informations ou des documents pour appuyer certaines affirmations. Cela n’a pas changé avec la nouvelle loi. Ce qui est nouveau, en revanche, c’est que le juge peut désormais transférer l’affaire à un autre juge pour examiner si une partie a une raison valable de ne pas se conformer à son ordre de divulgation. Cette disposition garantit que le juge ayant donné l’ordre n’est pas exposé aux informations, ce qui pourrait inconsciemment influencer son jugement.

Des questions sur le droit de la preuve ou un projet de procédure civile ?

Si vous avez des questions sur le droit de la preuve, si vous êtes impliqué dans une procédure civile ou si vous envisagez d’en engager une, l’avocat Mathijs van Riet se tient à votre disposition pour vous aider.

19/12/2023

Proposition de loi n°1630 visant à encadrer l’intelligence artificielle par le droit d’auteur

Le 12 septembre 2023, en France, une proposition de loi visant à encadrer l’intelligence artificielle par le droit d’auteur a été déposée à l’Assemblée nationale par huit députés[1].

Plus précisément, la proposition vise à encadrer la création et l’exploitation d’œuvres d’art générées par des systèmes d’intelligence artificielle (IA) en modifiant le Code de la propriété intellectuelle pour que les droits des artistes et auteurs soient davantage protégés.

08/03/2023

Olympe de Gouges : le féminisme révolutionnaire

A travers l’histoire, les femmes ont trop souvent eu le second rôle. Par exemple, les femmes artistes sont notablement sous-représentées dans les musées, et l’apport des femmes philosophes n’a fait l’objet d’études approfondies que tardivement en comparaison à leurs homologues masculins. A l’occasion de la Journée internationale de la femme, il est bon de se pencher sur une figure féminine importante de l’histoire : Olympe de Gouges. Avec Mary Wollstonecraft, elle était l’une des principales féministes à l’époque de la Révolution française.

Fille d’un boucher et d’une servante, Marie Gouze a épousé contre son gré, à l’âge de 16 ans, Louis-Yves Aubry alors beaucoup plus âgé qu’elle. Lorsqu’il meurt peu après la naissance de leur premier enfant, elle refuse de porter le nom de son mari. Elle décide alors de ne plus jamais se marier et change son nom en Olympe de Gouges. Lors de son arrivée à Paris, elle se présente comme la descendante de l’écrivain Jean-Jacques Lefranc, marquis de Pompignan. En effet, sa mère avait eu de nombreux contacts avec le marquis et devait même l’épouser. Pour autant, dès lors qu’elle n’était pas issue d’une famille noble, la famille de Lefranc ne considérait pas cette dernière comme une candidate convenable. Dès son arrivée dans la capitale, Olympe de Gouges s’appuyait néanmoins sur ces rumeurs afin de fréquenter l’élite parisienne. Read more

08/11/2022

« PURPLE FAME »
Droits d’auteur et exception de fair use en droit américain

Lynn Goldsmith, Photographie de Prince, 1981
Source : Collection de la Cour suprême des Etats-Unis

En novembre 1984, l’année de sortie de « Purple Rain » Vanity Fair consacre un article à Prince (1958-2016), « Purple Fame ». L’illustration de l’article est une œuvre d’Andy Warhol, réalisée à partir de la photographie de Lynn Goldsmith. Une licence a été accordée pour cette utilisation.

A la mort de Prince en 2016, le magazine Condé Nast publie un numéro ayant en couverture l’une des autres images de la série « Prince » d’Andy Warhol. Après avoir vu le magazine, Lynn Goldsmith intente une action à l’encontre de la Fondation Andy Warhol (ci-après « FAW ») en contrefaçon de droits d’auteur. Après un jugement en première instance, puis un arrêt en appel, l’affaire est en attente d’une décision de la Cour suprême des Etats-Unis, qui devra se prononcer sur la question du fair use (« l’usage loyal ») de l’utilisation de la photographie de Lynn Goldsmith par Andy Warhol, exemptant le cas échéant la FAW de verser une redevance au nom des droits d’auteur pour son exploitation.

25/10/2022

Podcast : publicité comparative trompeuse

29/09/2022

Podcast : Développer son activité aux Pays-Bas

27/09/2022

PODCAST – Actualités juridiques des NFTs

Analyse du rapport de mission publié en juillet 2022 par le Conseil supérieur de la propriété littéraire et artistique.
Avec Manuel Chapalain et Brigitte Spiegeler

26/09/2022

NFTs – Un jeton sans foi ni loi ?

Après l’effondrement du marché des cryptomonnaies, les experts et investisseurs pouvaient légitimement s’inquiéter des conséquences des différentes crises actuelles sur le marché des NFTs (« non fungible tokens » ou « jetons non fongibles »). Malgré un important ralentissement après de nombreuses ventes records, le marché des NFTs semble un peu plus résilient à ces crises, bien qu’intrinsèquement lié aux différentes cryptomonnaies. Pour rappel, si l’œuvre « Everydays : the First 5000 Days » avait été vendue pour plus de 69 millions de dollars par l’artiste Beeple en 2021, d’autres initiatives ont été lancées dans les domaines musical et sportif telles que celles de la puissante National Basketball Association (NBA) étasunienne ou des artistes Booba et Kings of Leone.

22/01/2022

Le Grand Couple – Henri Etienne-Martin

Henri Etienne-Martin, Le Grand Couple, bronze ©Henk Dekker

Le 1^er décembre 2022, le Tribunal judiciaire d’Overijssel aux Pays-Bas a tranché, dans le cadre d’une procédure de référé, un litige concernant la sculpture en bronze « Le Grand Couple » d’Henri Etienne-Martin (1913-1995).[1] La sculpture se trouvait depuis 1968 sur le terrain du complexe hôtelier « Hotel Bad Boekelo », aux Pays-Bas, terrain appartenant anciennement à la Royal Dutch Salt Industry (ci-après « KNZ »).

En 2022, le propriétaire actuel de l’hôtel entreprend de faire déterrer la sculpture avec son socle en béton, et de la mettre aux enchères à Paris par le biais de Christie’s, qui a vendu une sculpture similaire de l’artiste pour une somme de 150 000 euros en 2020. [2]

La commune d’Enschede s’oppose alors à cette vente et revendique la propriété de la sculpture. Elle considère que la sculpture avait été donnée en 1968 à la « communauté locale » de Boekelo, un village dépendant de sa municipalité, par la Royal Dutch Salt Industry (KNZ) pour marquer le cinquantième anniversaire de la KNZ, et le lien du village avec l’industrie du sel. En effet, en 1918, la première usine de la KNZ aux Pays-Bas se trouve à Boekelo et de nombreux habitants du village ont travaillé pour la KNZ.

Il n’y a pas d’acte notarié attestant de ce don mais il existe des coupures de journaux mentionnant que cette sculpture a été « donné » à la « communauté de Boekelo » et a été inaugurée en présence du maire, de représentants municipaux, et de directeurs d’entreprise.

La commune d’Enschede estime ainsi que le don en 1968 à la « communauté de Boekelo » doit être comprise par extension comme un don à la municipalité d’Enschede, ce qui fait d’elle la propriétaire légitime de la sculpture.